（原标题：万科如何活下去？）
2018年的母题不绝到本日。
万科上昼举办了事迹调换会，全程细细听完。论断是：很坦诚、很劳苦、能过关。总裁祝九胜改了一句诗：两岸援声啼不住，轻舟将过“三重山”。但解决层事迹会上开释的中枢道理是“自助”，是以，我不绝改为：两岸援声提不住，翻山还要靠自助。
我前次的著作确信万科能渡过这难关，挨了许多骂，这里聚积着事迹会，不吹不黑，上干货，望望这“第三次危险”他能否过关。
PART 01
就网上两个争论的要点，谈下我的认识。
不分成。这是万科31年来初度不分成。我觉得是不错认识的，旧年其实就不应该分成了。如果也曾预判到行业休养是超乎寻常的，那么就应该千方百计储备现款才对，尤其是房地产这么的重老本行业。能活下去，再图发展，才是对悉数东说念主负拖累的大路。
没考好。万科2018年提议“活下去”，到今天反而可能“活不下去”了。不用说，一定有解决层的身分——这极少在致鞭策信里有讲。但主要身分，我觉得不是才调的问题，而是行业的问题，休养超乎悉数东说念主念念象，太难了。
不少东说念主不招供这极少，他们会举出洋企央企的大部分例子、乃至民企里的个别例子，以证明我是错的。但在我看来，是一种不了解商场委果运行的说法。未必候咱们不错信托东说念主的才调，但在某些极点环境下，才调蜕变不了什么。就像我前次举的例子，疫情技巧如果负油价一直连接，油企巨头也得全倒。
吞并张考卷，原来意旨上的优等生考不好，真不是商场竞争的问题，很可能是限定重设的问题。异日如果楼市不绝1-2月这么，悉数房企势必都相同，仅仅时辰先后。
万科2023年的事迹，还在成绩，有净利润，天然下滑大；现款流承接15年为正，比2022年好。
2024年，将是万科最为艰难、也最为漏洞的一年。
PART 02
万科的挑战。
万科的挑战主若是短期挑战，一句话：即是怎么还债，如何幸免毁约，漏洞期就在异日一两年。其它的，永久挑战，我觉得当今不进犯。你在冬天倒下了，春天再来也跟你不要紧。
祝九胜将万科的挑战描摹为“三个剪刀差”：
1）是行业大幅下行阶段开导业务进出不服衡带来的挑战。即是说：万科开导销售业务放慢显贵，而同期又是支拨岑岭。2023年，万科营收4657.39亿，降7.56%；归普净利121.63亿，大降46.39%（2022年归普净利226.2亿，升0.4%）。而同期，旧年寄托了28.9万套屋子，按年只降0.15%（2022年寄托34万套）——这意味着雄壮的支拨。
旧年第四季度，万科更是录得损失-14.59亿。
销售与净利下滑速率太快太猛，导致万科处在现款净残害景象。积极销售、加多收入，是不二窍门。
2）是融资样式蜕变带来的资金挑战。这信息第一次流露。之前万科的融资样式是“总对总”，全行业唯独两家——90%的融资是总部完成的，径直一笔大额融资，下发到名目。但自后改为“名目制”，按照工程进程融资，那这笔钱就要受到预售资金监管适度。现场听起来，这一蜕变对万科的冲击应该口角常径直和雄壮，也能讲明前段时辰商场对于“万科手有资金但都在名目拿不出来”的外传。合适这极少，需要和金融机构再行缔约。
3）是万科筹备性业务还不成抖擞金融机构的融资条目。万科历经10多年蕴蓄，当前手捏近4000亿价值的筹备性物业，但合座上它们所创造的收益率还不成覆盖利息——“EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡景象”。这意味着除了部分高质地的持有型财富外，大部分还不成顺畅的进行典质融资，解决层需要更快的培植筹备业务的收益率。
即是上述三重压力共同导致了万科旧年四季度以来的流动性挑战。况兼，如果莫得坚贞的行为，这三个难题，都不好解。比如第一个，需要改善销售，提高利润率，这要依赖商场转暖。然而在本年着手两个月，商场变得更劳苦。是以，猜测本年一季度万科季报会不绝录得损失。而第三个，咱们知说念，万科这些年花浪漫气转型筹备性业务，况兼作念到数一数二，假以时日远期陈诉一定越来越可不雅。但，脚下这个“远水”有点解不了“近渴”的滋味。
PART 03
万科的改善。
来看万科的行为，这是商场最为柔软的部分。
来看万科的行为，这是商场最为柔软的部分。
解决层定下两个大目标：异日2年削减有息债务1000亿以上，本年巨额财富频频复款300亿以上。
2023年，万科有息欠债共3200.5亿元，占比21.3%；1年内到期债务624.2亿，占比19.5%。在手货币资金998.1亿，现款短债比1.6。2022年数据则是：有息欠债共3141.1亿，占比17.9%；1年内到期债务645.2亿，占比20.5%。在手货币资金1372.1亿，现款短债比2.1。
即是说，1年下来，万科有息欠债飞腾了59.4亿，现款短债比也着落到1.6倍，唯独1年期到期有息债减少了21亿。
削债，即是用两年的时辰，把有息债削到2000亿掌握的鸿沟，这个挑战至极难。
行为即是围绕着着手，既要“外助”，更要“自助”。
第一，是改善销售，培植利润率。
这是万科赢得现款流最进犯的来源，是以亦然第一位的事。屋子卖不掉，什么都空费。金融机构骄气匡助你，也只会是因为这个。
这方面，有两个坏音问，三个好音问。
坏音问一是：房企财报展现的都是“昔日的商场”，两年前拿的地在当下利润率很难好，2023年万科结算毛利率着落到15.23%，展望2024年也不会好。坏音问二是，当下商场很煎熬，前两个月的成交依然很惨淡。
而好音问一是，万科2022年以来，新投名目质地精深很高，毛利率都能督察在20%掌握。2023年33个开盘的新名目，兑现毛利率19.8%。
好音问二是，股票配寄托岑岭昔日了，这会让万科的支拨压力在2024年全面着落，郁亮的1万块钱工资有但愿能涨。
好音问三是，计谋的救济力度更大。2024年，全面撤销悉数购房适度也曾杀到了一线城市，深圳撤销了90·70，北京放宽了离异适度。不必催，最快本年内，全解掉，这是我坚贞的主见。
概括看，万科在2024年的销售动作，我觉得将会至极积极，以此抖擞月均至少200亿以上的现款流。我个东说念主建议，万科应该像当初撤出惠州相同，决然撤出一些烂地区。
第二，巨额财富变现。
坚贞降欠债，意味着万科在2024年将进行比拟多的巨额财富出售、股权往还。本年2月出手上海七宝万科广场，是一个明证。万科将上海七宝万科广场的50%职权，以23.84亿元转手给领展基金。兑现利润10亿+，鞭策IRR15.7%。
媒体老炮儿不错打起精神，万科本年一定大意提供至极多的新闻头条。巨额回款300亿的目标，2.5倍于2023年，往还频率不会低。
万科进程了10几年的筹备蕴蓄，当今手里有许多可供摆上橱窗的巨额财富，即售业务、筹备性业务内部，都有。比如说深超总的SIC，我觉得口角常优质的总部物业，一层3000平米，价钱是左近住宅的不到一半，直面享受深圳40年发展精华。如果是行将敲钟的上市公司，买来一层作念总部，会有加分。
我之前建议，万科应该径直杀到鄂尔多斯去搞营销，这几年唯独煤炭雇主成绩赚笔直抽筋，他们有些东说念主念念在一线城市购置巨额财富。
第三，金融机构给了1-3年缓冲期。
因为是“总对总”酿成“名目对名目”，万科是稀奇案例，金融机构给到了1-3年的缓冲期。这是进犯的好音问，祝九胜在会上共享到，不错视为“外助”之一。这给万科赢得了更多的时辰，去作念更多的动作。
万科正在全力融入“白名单”机制，会上流露，为止3月末，万科已在22个城市上报“白名单”名目42个，触及新增融资169.5亿。跟着加入的名目越来越多，这部分异日不错起到至极要紧的债务平替作用。
第四，筹备性物业的融资。
筹备性物业是万科至极进犯的“后手”。凡事都有两面，这部分确实占压资金大、陈诉周期长。但要红运万科提前初始进行了转型探索并一直坚贞相持，让他在艰难时期手中捏有多数的不错进行往还、上市的物业。
以我不雅察，万科在数千亿价值的筹备性物业方面将准备作念两件事。
一件事是，死力培植筹备性物业的陈诉率（NOI）。你的陈诉率越好，你的主动权就越大，不愁融不到钱。祝九胜说了一句话：1000亿即售物业的着落不错用50亿筹备性物业来均衡。我认识是指，如果你的一个筹备性财富领有50亿的长线健硕收入，那么金融机构骄气摄取20倍的估值为之提供融资。上头说了，万科当今筹备性物业合座还够不上，然而他盘子大，找出个10-20个优质的，不难，比如龙岗万科广场、上海南翔印象城等等。祝还透露：异日这部分物业的融资“会以百亿级芝麻着花节节高，给万科提供新的资金来源”。这令东说念主奋发。
另一件事，天然是呼声极高的REITs。万科也曾初始启动，并可能成为惟逐个家同期在三个领域刊行REITs的公司。据刘肖在会上说，万科在这一块有多达59个名目不错看成扩募财富！这个带来的资金量过千亿都有契机。
在买卖领域，万科将在4月8日发售“中金印力消费REIT”，展望募资32.6亿。这个底层财富是杭州西溪印象城，我去逛过，至极能成绩。建面25万平米，出租率99.6%，客流2000多万，2023年前三季度营业额打破32亿，坪效快200块了。估值39.6亿，展望2024年净分配率超5%。
在物流领域，万纬物流在行业是第一梯队，有3个潜在的扩募财富，中原万纬仓储物流REITs也曾初始雅致干涉申报/刊行阶段。
长租领域，万科第一个保险房REITs在异日2周掌握就会递交申报。
基础门径REITs的落地，是计谋给万科送的大礼，因为他基础底细厚。刘肖会上说，这些REITs径直作用即是带来现款流，领先都将用于万科降债务。不错念念象，这个意旨径直而要紧。
第五，大鞭策救济。
可视为“外助”之二。深铁与深国资一直都在力挺万科，真金白银也好，资源拉通也好，都作念了不少事，不是只说不练。在“中金印力消费REIT”上，深铁集团认购了10个亿，份额29.8%。本年1月，深国资旗下投资平台深投控也收购了万科子公司深圳高新投6.16%的股权。
以上五个行为旅途，我觉得是郁亮两年降债1000亿的底气，尤其是“自助”部分。万科手里如故有东西，解决层也不绝够透明，地方没那么恶运。
PART 04
回来一下。
1）万科的2024年一定是最艰难的一年，然而能“活下去”。不会出现之前许多东说念主记念的暴雷。事迹会坚贞了我的信心。
2）万科今天的问题主若是短期债务问题，并不是永久问题。渡过了短期难关，万科依然有穿越周期、永久跑赢的契机。大期间退换，异日变数太大，房企短期比永久更进犯。
3）万科的问题，更多是行业问题，不周至归于才调。房地产行业的休养，超乎以往任何一次，谁都别夸口，千方百计合适吧。
4）解决层莫得守密、遮蔽过往的额外（比如“活下去”行为不坚决），并给出了明确的改善探求。这是投资者要正视的，坦诚是改善的第一步。
当下看万科的股价，我觉得正确的主见是看它有莫得被Price in。前段时辰万科的股价一都狂跌，商场是奔着它要暴雷跌下去的。如本年报出来了，降债目标出来了，诚然不分成、诚然净利大降，但距离暴雷，就怕还不至于。看A股本日的反映，比猜测中跌得少多了，证明商场先前已有订价了。
信托本年依然不会平坦，共同见证一家优秀企业如何第三次穿越。