刚刚当年的五一假期，深圳迎来一波出游热，位居国内热点旅游观念地TOP10榜单，市内各大旅游景区东谈主潮倾盆。
深圳市文化广电旅游体育局统计数据剖析，5月1日-5日历间全市共宽宥游客696.36万东谈主次，同比增长36.3%；实现旅游收入54.32亿元，同比增长40.8%。
旅游热也响应到轨谈交通范畴。据深圳地铁统计，5月1日-5日，深圳轨谈交通共宽宥游客超4519.84万东谈主次，日均客流903.97万东谈主次，较昨年同时增长26.1%，创积年五一客流量新高，多项方针刷新历史峰值。
深圳轨谈交通2024年的客流进展也创下历史新高：全年客运量冲破30亿东谈主次，单日总客运量初度冲破1100万大关，客流强度握续稳居世界首位。
接洽词，深圳城市轨谈交通亮眼的客流增长数据背后，深圳市地铁集团（以下简称“深铁集团”）也靠近着亏空压力。2024年全年实现营收211.89亿元，同比下落15.74%；归拢报表范围内发生亏空334.6亿元。
这一反差，也折射出深铁集团在“轨谈+物业”形式深入期际遇的行业性挑战。
营运数字显耀增长
全体来看，深铁集团昨年在客运量和运营里程上的进展较为亮眼。这一成绩的取得，是深圳城市东谈主口流动加快与运营结尾升迁的共同作用。
深圳地铁的客流强度和线网密度均位列世界第一，这意味着每公里轨谈承载的客流量远超其他城市，单元资源愚弄结尾达到极致。
2024年，深圳地铁新增了3号线四期、7号线二期、11号线二期、12号线二期、13号线南段等5条新线（段），新增里程约28公里，运营总里程达595.1公里，共18条澄莹，线网密度稳居世界第一。
且城市“1公里地铁率”已高达97%，浅陋高效的轨谈交通“1小时生涯圈”已初步成型。
除了新澄莹的通畅，深圳地铁在既有澄莹的运营结尾上也有显耀升迁。
2024年，深圳地铁线网客运强度达1.49万东谈主次/公里日，和谐16个月稳居世界首位。岑岭时段，3条澄莹跑进2分钟休止，这一运营结尾在全球地铁系统中也处于最初水平。
在营收方面，尽管全年营收同比下落15.74%，但轨谈交通运营及资源规划业务行为深铁集团营收的主要开头仍保握了强盛增长。
2024年，该业求实现收入129.7亿元，同比增长26.69%，占收入比重的61.23%。这主要收货于客流量的大幅增长以及非票务收入的升迁。举例，地铁商圈的热度不休攀升，带动了交易、物业做事等规划性业务收入的增长。
房地产下行周期困局
尽管客运量和运营结尾进展优异，深铁集团2024年归拢报表范围内仍亏空334.6亿元，主要原因在于房地产行业下行对其“轨谈+物业”形式（即以巨匠交通为导向的轮廓物业开辟，TOD形式）的冲击。
深铁集团自2004年启动探索“轨谈+物业”形式，通过地铁站点左右物业开辟，以地盘升值收益反哺轨谈交通建立运营。
在当年房地产市场忻悦时代，该形式为地铁建立提供了进军资金支握，推动了深圳地铁集中的快速彭胀。
但2024年房地产行业的握续低迷，严重影响这一形式的收效。凭证深圳市住建局数据，2024年深圳新建商品住宅成交量约3.5万套，杠杆倍数较2021年岑岭期近乎腰斩，市场全体呈现“价稳量跌”态势。
深铁集团的站城一体化开辟业务也受此影响，2024年实现收入79.17亿元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。
关于该业务收入下滑，深铁集团在年报中阐明称“主要系房地产周期性结转影响所致”。
房地产市场的下行也导致深铁集团的存货加多。戒指2024年年末，存货为1035亿元，占钞票总数的比例为13.86%，同比高潮12.26%。多量的存货积压不仅占用了企业的资金，还靠近着市场价钱波动带来的减值风险。
除了站城一体化开辟业务的下滑，深铁集团对万科的投资亏空亦然导致亏空的进军原因。
行为万科的第一大鼓励，深铁集团在2024年因万科事迹亏空，对其弥远股权投资阐述投资亏空，并计提投资减值损失。
这一亏空在归拢报表中体现为334.6亿元的无数亏空，跳动了当年五年净利润的总数。
万科2024年财报剖析，其全年营收下落约26%，净利润更是大幅下滑，这平直牵扯了深铁集团的全体事迹。
更深档次的问题在于行业性挑战。
地铁建立与地产开辟的“时分差”在周期波动中被放大，轨谈交通需超前缱绻，而地产收益依赖后期已毕。当房地产行业进入下行周期，前期干涉与后期收益的错配平直导致财务报表“失血”。
这一矛盾也体当今深铁集团的债务进展中。戒指2024年末，深铁集团的总钞票为7462.81亿元，钞票欠债率为59.60%，总钞票盘活率为0.03，应收账款盘活率为7.20，存货盘活率为0.22。
按照2024年EBITDA范畴，公司年度可产生现款流才智为-230.67亿元。戒指刻下，公司取得的总授信额度为6264.68亿元，已使用额度为1475.14亿元。流动比率和速动比率辨认为1.26和0.36，剖析出公司在短期偿债方面存在一定压力。
盈利仍为地铁公司的共性勤快
深圳地铁的窘境并非孤例，在全球范围内，仅中国香港地铁等少量数企业能实现盈利，其中枢依赖的是“轨谈+物业”形式中地产开辟的逾额收益。
但这一形式的告捷需要高度集约的地盘计谋和市场红利复古，在当下国内房地产行业转型期已难以复制。
从行业法令看，地铁的准巨匠居品属性决定了其盈利窘境。
地铁行为巨匠做事步骤，其订价受到计谋戒指，而行为重钞票神色，其老本回收周期长达数十年。
以深圳地铁为例，其票价实验“里程分段计价”，最高票价为14元，平均票价为4.3元。若按照2024年深圳轨谈交通全年客运量30亿东谈主次缱绻，票务收入也只须约129亿元，仍然难以秘籍电费、东谈主力、折旧等刚性运营老本。
若只靠票务收入，需将票价提高至16元/东谈主次才能盈亏均衡，这显豁与地铁的巨匠做事属性相背。
而破解这一困局需要多元旅途探索。短期来看，深圳地铁正在尝试的通过数字化做事（如多语种智能末端、行李寄存柜）不错升迁非票务收入；中弥远来看，则需回想“轨谈+物业”形式的优化，比如将开辟重点从住宅转向握有型交易物业，重点开辟长周期收益的写字楼、市集，减少住宅依赖等等。